Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Адвокат
Руководитель практики
по уголовным и арбитражным делам

Косенко
Руслан Александрович

Адвокат
Руководитель практики
по гражданским делам

Степанова
Наталья Владимировна

Успехи по налоговым спорам
Банкротство юридических лиц

Коллегия адвокатов Улищенко и партнёры предлагает весь комплекс услуг по снижению кадастровой стоимости объектов недвижимости и уменьшению, соответственно, на них налоговой базы.

  • 1. Консультация по законодательству об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
  • 2. При предоставлении собственником кадастрового номера своей недвижимости бесплатный анализ экономической целесообразности оспаривания. Результатом его будут две цифры: сколько придется потратить на процесс, и сколько будет сэкономлено.
  • 3. Проведение экспертизы по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости в сертифицированных организациях.
  • 4. Представление интересов доверителей во всех инстанциях этого процесса, включая комиссию при управлениях Росреестра и арбитражные суды всех уровней.

С 1 января 2015 года вступили в силу Постановления Правительства №687 и №688, в которых утверждена кадастровая стоимость на 01.01.2014. Эта кадастровая стоимость будет действовать 2 года.

Положение бизнеса в спорах о величине кадастровой стоимости и последствиях применения рыночной стоимости в качестве налоговой базы становится все более выигрышным. Только за вторую половину 2014 года почти сотня компаний снизила налоговое бремя на суммы до ста миллионов рублей в год. Практически все судебные дела, которые ведут наши адвокаты по оспариванию кадастровой стоимости, мы выиграли.

Оспорить кадастровую стоимость земли можно в специальных комиссиях при Росреестре, либо в суде. По практике Комиссии удовлетворяют менее 30% обращений. Вероятность положительного решения Комиссии при управлениях Росреестра очень низкая: для принятия ими решения требуется единогласие, однако члены зачастую не приходят к такому решению и отклоняют заявления о пересмотре результатов кадастровой стоимости.

Обращение в комиссию и полученный отказ позволяют собственнику обратиться в Арбитражный суд и добиться снижения кадастровой стоимости недвижимости уже в суде. Процедура при этом несложная: собственник предоставляет нам лишь кадастровый номер своей недвижимости. Мы бесплатно проводим анализ экономической целесообразности оспаривания. Результатом его будут две цифры: сколько придется потратить на процесс, и сколько будет сэкономлено.

Дальше – обращение в Комиссию, скорее всего – отказ, обращение в Арбитражный суд в сопровождении нашего адвоката и, скорее всего – выигрыш дела!

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия рассматривает в течении месяца с даты его поступления. В судебном порядке возможность снижения кадастровой стоимости очень высокая: в 2014 году суды рассмотрели 6 190 аналогичных исков, из них 67% удовлетворены, 16% находятся на рассмотрении, и лишь в удовлетворении 17% было отказано.

Мы фиксируем многократное увеличение обращений к нам с целью оспаривания результатов кадастровой оценки. Наиболее часто оспаривается кадастровая стоимость торговых и офисных центров и земельных участков.

Особенно это актуально для московских торговых центров. Одно из последних выигранных дел: для среднего торгового центра, площадью около 10 000 кв. метров, оценщики и адвокаты помогли сэкономить около 40 миллионов рублей в год!

Во многих регионах резкое повышение кадастровой стоимости земли стало серьезным препятствием для развития бизнеса. Некоторые предприятия оказались на грани закрытия из-за возросшего налогового бремени. В непростой ситуации оказались и застройщики, которые запаслись землей впрок. К нам обратился бизнесмен, владеющий земельными участками под строительство таунхаусов в Новой Москве. В 2013 году размер земельного налога для него не превышал 1,5 млн руб., а после кадастровой оценки он увеличился до 8,2 млн руб. Наш анализ показал, что мы без проблем проведем рыночную оценку земли и выиграем это дело.

Расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью связаны с тем, что кадастровая оценка является массовой, при которой невозможно оценить индивидуальные особенности каждого конкретного объекта — оценивается не конкретный объект, а недвижимость в рамках кадастрового квартала. Стоимость гектара при массовой оценке применяется как для участков под коттеджную застройку, так и для участков, расположенных вдали от транспортных коммуникаций. Чаще всего расчетная модель массовой оценки не учитывает индивидуальных особенностей объекта, в результате накапливается ошибка. – Часто при проведении кадастровой оценки стоимость завышается в разы в результате ошибок, связанных с неправильным определением видов разрешенного использования земельного участка.

Возникает вопрос? А учтена ли стоимость недвижимости, стоящей на земельном участке? И почему собственник платит земельный налог и с суммы НДС?

При определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства, по крайней мере, в Москве, не была учтена (убрана) стоимость прав на земельные участки под объектами недвижимости. Также, при проведении оценки сумма НДС включается в кадастровую стоимость объекта.

Получается, что налог собственником уплачивается и с суммы НДС, что является нарушением Налогового кодекса. Вычитание стоимости прав на земельный участок методологически оправдано. С кадастровой стоимости земли взимаются свои налоги, а с объектов капитального строительства — свои. Оставляя стоимость прав на землю, в частности аренду, а это преимущественный вид права в Москве, в рыночной стоимости объектов капитального строительства, получается, что земля облагается платежом дважды (арендная плата + налог на имущество с ОКС, в стоимость которого входит также стоимость прав на земельный участок под ним). Эта проблема возникла из-за того, что изначально оценка кадастровой стоимости планировалась для введения единого налога на недвижимость.