Что делать, если отбирают квартиру?

Существует множество причин, по которым можно лишиться квартиры или частного дома. Одна из наиболее частых — покупка квартиры у лиц, которые приобрели ее на незаконных основаниях, таких как поддельные документы, обман в отношении психически больного или недееспособного гражданина, сговор с лицами, оформляющими права, или даже преступление, совершенное в отношении первого собственника. Действует схема перепродажи по цепочке, в которой есть конечный покупатель. Перепродажи имеют целью скрыть или легализовать первоначальную сделку по отчуждению квартиры, которая и была незаконной. Через некоторое время после покупки вдруг обнаруживается первоначальный собственник квартиры, которого лишили ее мошенническим или иным преступным путем и предъявляет к последнему покупателю судебный виндикационный иск с требованием о возвращении ему квартиры, разумеется, безо всякой компенсации. По фактам мошеннических действий с квартирой следственные органы могут возбудить уголовное дело, а на регистрационные действия с квартирой может быть наложен запрет. В итоге суд своим решением может вернуть квартиру первоначальному собственнику.

Как же защититься от этого? В суде покупателю придется доказать, что он является добросовестным приобретателем (пункты 32-44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), придется отстаивать свои права на это имущество. В противном случае, чтобы вернуть потраченные на квартиру средства, необходимо будет заявить иск о возмещении ущерба к продавцам. В таких случаях необходимо как можно раньше обратиться к опытному адвокату, с тем, чтобы не упустить время, за которое право собственности на квартиру может быть признано за иным лицом.

Рассмотрим еще один вариант.

Супруги в браке приобрели квартиру, но на деньги одного из супругов. Впоследствии при разводе один из них требует раздела квартиры. Если второй супруг воспитывал детей и поэтому не работал и не получал дохода, то здесь, конечно, все просто – квартира, в соответствии с Семейным кодексом, должна быть поделена в равных долях или по иной договоренности между супругами. Сложнее, если один из супругов не работал по неуважительным причинам, не вставал на учет в службе занятости, или злоупотреблял спиртным, употреблял наркотики, а теперь требует свою долю. Как быть другому супругу – ведь он работал с утра до вечера, чтобы заработать на квартиру?! В этом случае ему необходимо попытаться доказать в суде, что средства на купленную квартиру заработаны только им, показать легальный источник заработка, доказав при этом, что второй супруг не участвовал в накоплении средств, а лишь расходовал их.

Возможны доводы о том, что, например, у второго супруга есть иная жилая площадь, или, что малолетние дети остаются с другим супругом, и т.д. Помогут и показания свидетелей. Разумеется, это не все, что можно и нужно сделать для доказывания своей позиции.

Нередки следующие ситуации. Банк заявил в суд требование о возвращении квартиры, приобретенной по ипотеке и находящейся у него в залоге. В подобных случаях сразу необходимо сообщить об этом в банк с просьбой о рассрочке или об отсрочке платежей, о назначении нового графика платежей с целью их реструктуризации. Цель реструктуризации — оказание банком помощи и создание заемщику условий, позволяющих в течение определенного срока, но не более 12 месяцев, продолжать исполнение обязательств по ипотечному кредиту до восстановления своей платежеспособности. Есть определенные условия, при которых банк может реструктуризировать платежи. Такими условиями могут быть банкротство работодателя заемщика, потеря работы, серьезное заболевание, призыв в армию, наступивший отпуск по уходу за ребенком, которые привели к задержке ежемесячных платежей. То есть банк должен быть уверен, что заемщик действительно нуждается в помощи банка и что реструктуризация поможет ему в дальнейшем выплачивать долг.

Для погашения задолженности банк может обратить взыскание на квартиру, подав иск в суд. Вместе с тем суд может отказать банку в иске, если в ходе судебного разбирательства заемщик докажет, что задержка платежей связана с исключительными, перечисленными выше причинами, или иными причинами, не зависящими от его воли, а также, что заемщик обращался с этим в банк, но тот ему отказал. Если решение об обращении взыскания на квартиру все же будет принято, то можно подать в суд ходатайство об отсрочке или рассрочке его исполнения согласно ст. 203 ГПК РФ. При этом суд, исходя из имущественного положения сторон или иных обстоятельств, принимает решение об отсрочке или рассрочке.

Разберем еще один случай. Вправе ли кредитор отобрать квартиру за длительную неуплату задолженности по коммунальным платежам? Для ответа на этот вопрос нужно знать, находится ли квартира в собственности или же должником заключен договор социального найма (государственная или муниципальная). В зависимости от этого возможны различные решения проблемы.

Как правило, вопрос о выселении ставится, когда долги по коммунальным платежам уже настолько велики, что взыскать их обычным путем уже невозможно. Вместе с тем, длительная задолженность может образоваться и по вине эксплуатирующей организации, долгое время не взыскивающей долг.

Если спор дойдет до суда, то необходимо будет привести все доводы в свою защиту. Например, согласно ст. 446 ГПК РФ учитывается тот факт, что если квартира является единственным пригодным для постоянного проживания должника помещением, то обратить взыскание по долгам на нее нельзя. Однако оценка всех обстоятельств этого дела находится в компетенции суда, который и принимает решение о выселении.

А вот если квартира находится в иной, чем частная, собственности, то здесь для должника все может сложиться по-иному.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, и после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, то виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Как правило, таким помещением может стать общежитие.

Суд, рассматривая иск о выселении, должен будет учесть несколько условий.

Во-первых, это срок, в течение которого оплата за помещение не поступала. Нередки случаи, когда иски о выселении подаются в отношении должников, которые не платят уже по нескольку лет.

Во-вторых, это уважительность причин, по которым должник не платит за квартиру. Есть и иные обстоятельства, которые должен будет учесть суд – несовершеннолетние дети, родители-одиночки, наличие жилья, в которое можно переселить, подтвержденное отсутствие заработка и другие.

Так Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Напротив, не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость и т.д.

Иными словами, если причины неуплаты уважительные, то и принудительное выселение не допускается. Так же как и в перечисленных выше случаях, уважительность причин и срок невыплаты, связанный с этим, оцениваются судом. Значит, в суде необходимо будет представить все доказательства, с тем, чтобы избежать такой крайней меры, как выселение. Например, если должник в течение шестимесячного срока хотя бы раз внес оплату за месяц, то формально основания для выселения уже не будет.

Возможны случаи, касающиеся изъятия недвижимости и прекращения права собственности в государственных или муниципальных нуждах.

Дом, в котором находится квартира, или частный дом, земельный участок оказались на пути прокладки автомобильной трассы или на этом месте запланировано крупное строительство. Также основанием для изъятия или прекращения права собственности может являться проведение капитального ремонта или реконструкции здания, признание его аварийным. В этом случае с владельцами должно быть заключено соответствующие соглашение о выплате компенсации или выкупной цене. Кроме того, по письменному заявлению собственника предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению.

Вместе с тем, возможны проблемы, связанные с недостаточным размером компенсации, или когда компенсация не предлагается вообще. Так, известны случаи, когда землю пытаются изъять под строительство коттеджного поселка под видом изъятия под федеральные или муниципальные нужды, а прежних жителей любыми, в том числе и незаконными способами пытаются выселить, лишить собственности или предлагают компенсацию, не соответствующую действительной стоимости. В таких случаях необходимо обращаться не только в суд с иском о взыскании компенсации, если недвижимость уже изъята, но и в правоохранительные органы с соответствующими заявлениями. Можно провести дополнительную экспертизу стоимости недвижимости в суде или в досудебном порядке и настаивать на этой оценке.

Помощь квалифицированного адвоката по вопросам недвижимости или земельному праву здесь также необходима.

Защита прав собственников жилья, вопросы защиты недвижимости являются одним из приоритетных направлений работы коллегии адвокатов «Улищенко и Партнёры», где Вам будет предложена тактика и разработана стратегия ведения дела, с тем, чтобы достигнуть наилучшего результата.